El pasado día 28/11/22, se publicó en el BOE el RDL 20/2022, de 27 de diciembre y, por imperio de éste, el mercado de alquiler ha sufrido una nueva batería de medidas y prórrogas que ahora le explicamos en el detalle

1. LIMITACIÓN HASTA EL 31/12/23 EN LA SUBIDA DE LOS ALQUILERES

La norma diferencia entre arrendador GRAN TENDEDOR y el resto de arrendadores, si bien en todos los supuestos establece un máximo de incremento del 2%.

1.1. ARRENDADORES GRANDES TENEDORES (*):

• Las partes podrán pactar la subida por IPC, pero con un tope máximo del 2%.

(*) “persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas o bien que tenga fincas residenciales con una superficie construida de más de 1.500 m², excluyendo garajes y trasteros”.

1.2. RESTO DE ARRENDADORES:

• Las partes podrán pactar el porcentaje máximo de actualización por IPC, pero en caso de que las partes no alcancen un acuerdo, el límite máximo de actualización será también del 2%.

2. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS QUE FINALIEN ENTRE EL 28/12/22 y el 30-06-23.

En los alquileres de viviendas habituales por las que finalice el período de prórroga obligatoria hasta el 30/06/23, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de 6 MESES, durante la cual se continuará aplicando el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos entre las partes, o en caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente.

La renta aplicable durante esta prórroga sólo podrá actualizarse con las reglas de limitación del 2% que le hemos detallado antes.

3. SE PRORROGAN HASTA 30/6/23 LAS MEDIDAS ADOPTADAS POR EL RDL 11/2020, DE 31 DE MARZO EN DETERMINADOS PROCEDIMIENTOS JUDICIALES, INCLUIDOS LOS DE OKUPACIÓN.

Los arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica prevista en el RDL, podrán solicitar la suspensión del desahucio, quedando pues así suspendidos estos lanzamientos hasta el 30/06/23.

Y ahora, para facilitarle el mejor entendimiento de esta información, le damos 4 ejemplos, aunque en todos los supuestos habrá que analizarlos caso a caso con la experiencia que sólo puede ofrecerle un Administrador de Fincas o un API colegiado

Ejemplos:

1.-) Contrato suscrito con anterioridad al 6/03/2019

• Fecha contrato 20/02/2019 • Duración 3 años • Vencimiento: 20/02/2022

• Situación actual: en prórroga legal por aplicación artículo 10.1 LAU

Puede solicitar la prórroga establecida por este nuevo RDLL.

              (Vencimiento entre 28/12/2022 y 30/06/2023)

La propiedad podrá comunicar la finalización del alquiler con la antelación prevista en el contrato o ley. Sin embargo, el arrendatario podrá solicitar la prórroga extraordinaria de 6 meses que computará del 20/02/2023 a 20/08/2023. En caso de entrar a partir de 20/02/2023 en tácita reconducción, no derivada del artículo 10.1, el arrendatario NO puede acceder a la prórroga extraordinaria.

2.-) Contrato suscrito con anterioridad al 6/03/2019

• Fecha contrato 20/02/2017 • Duración: 3 años • Vencimiento: 20/02/2020

• Prórroga arte. 10.1 LAU (+1 año) hasta: 20/02/2021 + Prórroga Covid (+ 6 meses) hasta: 20/08/2021

• Situación actual: en tácita reconducción mensual desde 18/02/2021

No se puede solicitar la prórroga establecida por este nuevo RDLL, aunque se podría comunicar vencimiento entre 28/12/2022 y 30/06/2023, dado que la tácita reconducción en la que se encuentra no es la prevista en arte. 10.1 de la LAU, ni pudo tampoco conseguir otros beneficios por el Covid 19.

3.-) Contrato suscrito con anterioridad al 6/03/2019

• Fecha contrato 20/02/2019 • Duración 5 años • Vencimiento: 20/02/2024

• Situación actual: en plazo convencional.

No puede solicitar la prórroga establecida por este nuevo Real Decreto-ley.

(Vencimiento posterior a 30/06/2023)

4.-) Contrato suscrito a partir del 6/03/2019

Arrendador persona física

• Fecha del contrato: 28/12/2019 • Duración mínima: 5 años • Vencimiento: 28/12/ 2024

• Situación: en plazo

Arrendador persona jurídica

• Fecha del contrato: 28/12/2019 • Duración mínima 7 años • Vencimiento: 28/12/2026

• Situación: en plazo

No pueden solicitar la prórroga establecida por este nuevo Real Decreto-ley.

(Vencimiento posterior a 30/06/2023)

Y ahora que ya ven la complejidad que supone gestionar bien un simple contrato, ¿por qué no pone  su alquiler en manos de quien le asesorará profesionalmente en la defensa de su alquiler?

Miguel Angel ROMERO POLANCO
Administrador de Fincas Colegiado 4945
Agente de la Propiedad Inmobiliaria 3002
Abogado colegiado 38720
Gerente de FINCAS SAN ANDRES