El equipo de FINCAS SAN ANDRES, con su permanente Misión de garantizar la máxima seguridad jurídica y servicio profesional hacia sus clientes y al mercado de la vivienda andreuenc, apoyado por los Departamentos Jurídicos de los colegios profesionales a los cuales está adscrito, les ofrece en este avance informativo, las principales medidas de este proyecto de Ley que están sujetas a cambios hasta su aprobación final.

• ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA DE LOS ARRENDAMIENTOS

• Se mantiene hasta el 31 de diciembre 2023 el tope máximo de incremento de IPC del 2%.
• Durante el año 2024 el tope máximo se establece en un 3%
• A partir de ENERO 2025 se creará un nuevo Índice para la actualización de todos los arrendamientos que será inferior al IPC.

• DECLARACIÓN ZONA TENSIONADA DE ALQUILER

• Dependerá de cada Comunidad Autónoma.
• Para la declaración de zona tensionada se tendrá que tener en cuenta:

 O que el importe de la renta más repercusiones por gastos y suministros suponga más del 30% de los ingresos de los hogares de la zona.

 O bien que los precios de los alquileres de los últimos 5 años hayan subido más de 3 puntos por sobre el IPC.

• MODIFICACIÓN DEFINICIÓN «GRAN TENEDOR»

• Se permite a las Comunidades Autónomas, siempre y cuando esté motivado, regular que pasen a ser GRANDES TENEDORES los propietarios, personas físicas o jurídicas, que tengan 5 o más viviendas (actualmente más de 10 viviendas o más de 1.500 m² de superficie construida de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros).

• REGULACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER EN ZONAS TENSIONADES

• Los precios de los alquileres de los nuevos contratos de arrendamiento, en las zonas declaradas tensas de alquiler, estarán regulados y limitados, ya sean propiedad de grandes tenedores como de pequeños tenedores.

 Pequeños tenedores: Limitación de la renta del nuevo contrato en función de la renta del contrato de la misma vivienda vigente los últimos 5 años.

 Grandes Tenedores: Limitación en función del precio que resulte del ÍNDICE DE REFERENCIA que establezca cada Comunidad Autónoma.

• GASTOS Y HONORARIOS POR LA CONTRATACIÓN DE UN ALQUILER DE VIVIENDA

• Serán de cargo exclusivo del PROPIETARIO, sea grande o pequeño tenedor; o sea persona física o jurídica. En consecuencia, no se podrán cobrar al arrendatario.

• DESAHUCIOS

• Se elimina y se prohíbe hacer lanzamientos derivados de procedimientos de desahucios sin una fecha y hora fija y determinada (se elimina la posibilidad de hacer desahucios con «fecha abierta», es decir sin concretar día y hora)
• Se incluyen nuevas prórrogas en los procesos de desahucios y lanzamientos que aplazarán los procesos más de 2 años.

El arrendador tendrá que aceptar obligatoriamente esta prórroga extraordinaria, excepto si ha subscrito un nuevo contrato con el mismo arrendatario, y siempre y cuando sea gran tenedor.

Si la vivienda arrendada está en una zona de mercado residencial tensionado, el contrato de arrendamiento que finalice su duración obligatoria, se podrá prorrogar de forma extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de TRES años.

-Se estipula para las personas vulnerables el acceso obligatorio a los procesos de soluciones extrajudiciales (mecanismos de mediación o alternativa habitacional que articulen las Comunidades Autónomas).

Te recordamos que nuestro gerente, Miguel Angel ROMERO POLANCO ( Administrador de Fincas de Barcelona Colegiado con el n.º 4945) es Mediador para Conflictos Civiles y Mercantiles acreditado por el Centre de Mediació de la Generalitat con el nº de registro 904C.

Aun así, les informamos que FINCAS SAN ANDRES, desde 2.015, tiene establecido para la resolución de los posibles conflictos, cuestiones o controversias en relación con la interpretación, aplicación y/o cumplimiento de sus contratos que las partes, libre y voluntariamente, se comprometan preceptivamente y como alternativa previa e indispensable antes de someterse a otro medio o jurisdicción, a iniciar el proceso de mediación, según lo estipulado a la Ley 15/2009, del 22 de julio, de mediación en el ámbito del derecho privado, ofreciendo a nuestros clientes que el proceso de mediación se lleve a cabo por cualquier de los mediadores a elegir entre los inscritos en el Colegio Profesional de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona o bien por cualquier de los del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lérida.

• MODIFICACIONES DE DIFERENTES ARTÍCULOS DE LA LAU

– ARTÍCULO 10: PRÓRROGA DEL CONTRATO

El arrendatario, a la finalización de la duración del contrato, podrá solicitar una prórroga extraordinaria de este por un periodo máximo de UN AÑO más, acreditando que está en situación de vulnerabilidad social y económica.

Esta prórroga extraordinaria tendrá que aceptarla obligatoriamente el arrendador, excepto si ha subscrito un nuevo contrato con el mismo arrendatario, y siempre y cuando sea gran tenedor.

Si la vivienda arrendada está en una zona de mercado residencial tensionado, el contrato de arrendamiento que finalice su duración obligatoria, se podrá prorrogar de forma extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de tres años.

Esta prórroga extraordinaria también tendrá que aceptarla obligatoriamente el arrendador, excepto si ha firmado un nuevo contrato con el mismo arrendatario, con las limitaciones en la renta que procedan por aplicación del artículo 17, apartados 6 y 7 de la Ley; o bien, para que haya comunicado al inquilino que necesita la vivienda para él o para un familiar de acuerdo con el artículo 9.3.

ARTÍCULO 17:
El pago del alquiler se hará a través de medios telemáticos.
Excepción: Cuando se solicite hacer el pago en metálico, si una de las partes no tiene cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago.

Nuevos apartados:

• LIMITACIÓN DE RENTA

Si la vivienda está en una zona de mercado tensionado la renta no podrá exceder de la última renta del contrato que haya estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda.

Sobre esta renta se podrá aplicar la actualización añal pactada en el contrato anterior.

En el nuevo contrato NO se podrán incorporar nuevas condiciones que establezcan repercusión de cuotas o gastos en el arrendatario que no estuvieran pactadas en el contrato anterior.

Únicamente podrá incrementarse, en un máximo de un 10% sobre la renta del contrato anterior, en los siguientes supuestos:

1) Cuando a la vivienda se haya hecho una rehabilitación en los dos años anteriores al contrato.

2) Cuando, en los 2 años anteriores, se hayan hecho actuaciones de mejora que representen un ahorro de energía primaria no renovable del 30%.

3) Cuando, en los 2 años anteriores, se hayan hecho actuaciones de mejora de la accesibilidad.

4) Cuando el contrato de arrendamiento tenga una duración de 10 o más años.

Si la vivienda es de un GRAN TENEDOR y está en una zona de mercado tensionado la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de precios de referencia.

Esta misma limitación también se aplicará si la vivienda está en una zona de mercado tensionado, y si durante los últimos 5 años no ha habido ningún contrato de arrendamiento vigente.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA 4.ª
Los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley seguirán rigiéndose por las normas que se los serán de aplicación, excepto si de mutuo acuerdo entre las partes se adapten al nuevo regimos jurídico.

• MODIFICACIONES DE DIFERENTES ARTÍCULOS DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

• La Disposición Final 5.ª del Proyecto de Ley, modifica diferentes artículos de la LEC relacionados con los procedimientos para la recuperación de la posesión de una vivienda, estableciendo una serie de requisitos previos imprescindibles para la presentación de las demandas.
• También incluye, la regulación de los procedimientos cuando quede acreditada la situación de vulnerabilidad social y económica del arrendatario, estableciendo la obligación de la Administración de presentar una propuesta de alternativa de vivienda digna con alquiler social, y también las medidas a adoptar cuando el propietario sea un gran tenedor.

• RECONOCIMIENTO DE LA FIGURA DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

En la Disposición Adicional 6.ª de la ley, con el apoyo del Colegio de Administradores de Barcelona y Lérida, así como por el esfuerzo hecho por el Consejo General de Colegios de Administradoras de Fincas (CGCAFE), durante la tramitación del proyecto se ha conseguido que se hiciera preeminente la figura del Administrador de Fincas Colegiado dentro del mercado inmobiliario incluyendo su intervención profesional dentro de una norma estatal sectorial del máximo rango legal, así:

• Califica como Administrador de Fincas a las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a los titulares de los bienes inmuebles así como a las comunidades de propietarios de viviendas.
• Los Administradores de Fincas para ejercer su actividad tienen que tener la capacitación profesional requerida y tienen que cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigidas.
• Los Administradores de Fincas, en el ejercicio de su actividad profesional, tienen que actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia profesional, con sujeción en la legalidad vigente y a los códigos éticos que establezca el sector, con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores establecidos por las comunidades autónomas y esta Ley.
• Para garantizar los derechos de los consumidores, los Administradores de Fincas tienen que subscribir un seguro de responsabilidad civil, que puede hacerse de forma directa o colectivamente.

A tal fin, FINCAS SAN ANDRES como profesionales inmobiliarios desde 1980, colegiados y en cumplimiento de lo dispuesto por el arte 55.3.c de la Ley 18/2007 del 28 de Diciembre del Derecho a la vivienda de la Generalitat de Cataluña y el Decreto 12/2010 del 2 de Febrero que regula los requisitos por el ejercicio de la actividad de agente inmobiliario, tiene contratada un Seguro de Responsabilidad Civil Profesional Colectiva con CATALANA DE OCCIDENTE, con el n.º 8-6-273.516-X, por un importe de 600.000,00.-€.

Igualmente, FINCAS SAN ANDRES tiene contratada una Póliza de Caución Colectiva con CREDITO Y CAUCIÓN, con el n.º 4.160.968, por un importe de 60.000,00.-€

NOTA IMPORTANTE: En el momento de la redacción de estos apuntes, todavía está pendiente de aprobación y publicación el texto definitivo por lo cual, luego que tengamos más noticias, nos comprometemos a seguiros informando.

En Sant Andreu de Palomar, Barcelona a 9 de Mayo de 2.023