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FAQS 1º SITUACIÓN ARRENDATICIA / COVID 19.

FINCAS SAN ANDRES DEPARTAMENTO JURIDICO

CON LA NUEVA SITUACIÓN, ¿EL PROPIETARIO TIENE LA OBLIGACIÓN DE ACEPTAR UNA REBAJA TEMPORAL DEL ALQUILER?

El RD 11/2020, de 31 de marzo, ha previsto diversas medidas para ayudar a los arrendatarios/inquilinos y arrendadores/propietarios a afrontar la situación actual derivada del COVID-19, siempre y cuando arrendador y arrendatario no hubieran llegado ya a un acuerdo previo relativo al pago de la renta. 

Si el arrendador es gran tenedor ( ver pag. 7) empresa o entidad Pública, el arrendatario podrá solicitar el aplazamiento en el pago de la renta. 


Si no se llegase a un acuerdo, el arrendador podrá elegir entre: 

1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de 4 meses. 

2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses. 

Si el arrendador no está incluido entre los supuestos anteriormente mencionados, cabrá la siguiente medida: 

Si el arrendatario de vivienda habitual se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, de conformidad con el Art. 5 del mismo cuerpo legal, podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. 

Si la parte arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9.

¿QUÉ REQUISITOS SE EXIGEN PARA QUE SE APRECIE VULNERABILIDAD ECONÓMICA A EFECTOS DE OBTENER MORATORIAS O AYUDAS EN RELACIÓN CON LA RENTA ARRENDATICIA?

Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos: 

A) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

I. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). 

II. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

III. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. 

IV. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. 

V. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

 B) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. 

A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario. 

A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda. 

 No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. 

Se considerará que no concurren estas circunstancias: 

a. Cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. 

b. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia. 


¿ANTE QUIÉN SE DEBEN ACREDITAR LAS CONDICIONES DE VULNERABILIDAD?

 Se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora.



 ¿CÓMO SE ACREDITARÁN LAS CONDICIONES DE VULNERABILIDAD? 

Mediante la presentación de los siguientes documentos:

 a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

 b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

 c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual: 

I. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

II. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

III. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral. 

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. 

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado

 


https://www.boe.es/eli/es/rdl/2020/03/31/11


ESQUEMA BÁSICO RESUMEN RD 11/2020, DE 31 DE MARZO 


SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD

A.- 

Se encuentran en esta situación aquellas personas que deban pagar la renta de alquiler, pese a estar en desempleo, ERTE o reducción de jornada por estar al cuidado de alguien, en caso de ser empresario, u otras circunstancias que supongan pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:


 -Con CARÁCTER GENERAL, el límite de TRES VECES el IPREM mensual, es decir:

 VALOR OFICIAL IPREM 2020: 537,84.-€ 

LIMITE TRES VECES IPREM: 537,84 X 3= 1.613,52.-€ 



-Con CARÁCTER PARTICULAR:

 El límite general (1.613,52.-€) se incrementará 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo unidad familiar.

Si es Unidad familiar monoparental, se incrementará 0,15 veces el IPREM por cada hijo. 

También se incrementará 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

 -Si "alguno de los miembros" tiene incapacidad superior al 33%, situación dependencia o enfermedad que le incapacite para actividad laboral, el límite general se incrementa en CUATRO VECES el IPREM mensual, es decir:

 LIMITE CUATRO VECES IPREM: 537,84 X 4= 2.151,36.-€

 -Si "la persona obligada al pago de la renta" sea persona con parálisis cerebral, enfermedad mental, o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad “reconocido" igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con grado de discapacidad igual o superior al 65%, así como en casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona o su cuidador para realizar actividad laboral, el límite previsto será el de CINCO VECES el IPREM mensual, es decir: 

LIMITE CUATRO VECES IPREM: 537,84 X 5= 2.689,20.-€ 


B.- También se entiende que son vulnerables, aquellas personas cuya RENTA ARRENDATICIA, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos NETOS que perciba por el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

 Son gastos y suministros: electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telefonía fija y móvil y cuotas de comunidad de propietarios que el arrendatario asuma por contrato. 

Es unidad familiar: La formada por persona que adeuda la renta, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad que residan en la vivienda (es decir, los hijos mayores de edad también cuentan). 



SITUACIÓN DE NO VULNERABILIDAD

 -No serán vulnerables a consecuencia de la emergencia sanitaria, en relación a la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea PROPIETARIA o USUFRUCTUARIA DE ALGUNA VIVIENDA EN ESPAÑA.

 Se exceptúan: 

-Aquellos casos en los que estos derechos serán parte alícuota o se haya obtenido por herencia (testada o intestada). 

-Cuando siendo titulares de alguna vivienda, no puedan disponer de la misma (sea por separación o divorcio) o cualquier otra causa ajena a su voluntad (por ejemplo, que la vivienda estuviera "okupada") 


¿QUIÉN ESTÁ OBLIGADO A REDUCIR EL 50% DE LA RENTA O A CONCEDER UNA MORATORIA?


1.-EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA. 

2.- GRAN TENEDOR (personas físicas o jurídicas propietarias de más de 10 inmuebles urbanos (excepto garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500m²). 

El arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad -que deberá acreditar-, en el PLAZO DE UN MES desde la entrada en vigor del RD 11/2020, es decir, desde el 2 de Abril, podrá solicitar:

 -APLAZAMIENTO TEMPORAL O EXTRAORDINARIO en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial no se hubiese producido voluntariamente entre las partes. 

El arrendador, en el PLAZO DE 7 DÍAS LABORALES, comunicará su decisión entre dos posibles:


 -REDUCCIÓN del 50% de la renta arrendaticia, durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y mensualidades suficientes, si ese plazo fuera insuficiente en relación con situación de vulnerabilidad, con un MÁXIMO DE CUATRO MESES.

 -MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA, aplicada de manera automática, que afectará tiempo que dure estado de alarma y mensualidades siguientes, prorrogables una a una, con UN MÁXIMO TAMBIÉN DE CUATRO MESES. 

Dicha renta se APLAZARÁ a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante FRACCIONAMIENTO (SIN INTERESES ni PENALIZACIÓN ALGUNA) DE LAS CUOTAS DE AL MENOS TRES AÑOS, que se contarán a partir del momento que se supere la situación de vulnerabilidad o a partir de la finalización de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato o cualquiera de sus prórrogas. 

En todo caso, la persona arrendataria podrá tener acceso al PROGRAMA DE AYUDAS TRANSITORIAS DE FINANCIACIÓN y se levantaría la Moratoria en el pago de la renta y consiguiente fraccionamiento en la primera mensualidad de renta en que dicha financiación esté a disposición de la persona obligada al pago. 


¿QUÉ PASA CON EL RESTO DE ARRENDADORES, QUE NO SEAN NI EMPRESAS PUBLICAS DE VIVIENDA NI GRANDES TENEDORES?

 El arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad -que deberá acreditar-, en el PLAZO DE UN MES desde la entrada en vigor del RD 11/2020, es decir, desde el 2 de Abril, podrá solicitar: 

-APLAZAMIENTO TEMPORAL O EXTRAORDINARIO en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o condonación total o parcial no se hubiese producido voluntariamente entre las partes. 

El arrendador, en el PLAZO DE 7 DÍAS LABORALES, comunicará su decisión, si bien en este caso, no le obligan a condonar o a aplazar, es decir, el arrendador podrá decir si acepta o no aplazamiento y también, podrá plantear alternativas (si es que quiere hacerlo).



 Si el arrendador NO QUIERE LLEGAR A NINGÚN ACUERDO, NO ESTÁ OBLIGADO A ELLO, la arrendataria podrá tener ACCESO AL PROGRAMA DE AYUDAS "TRANSITORIAS" DE FINANCIACIÓN. (que cubrirán un máximo de 6 mensualidades de renta y plazo devolución de hasta seis años, prorrogables excepcionalmente por 4 años más, sin gastos e intereses para el solicitante). Crédito ICO a través de entidades bancarias).

Asimismo, a parte de las medidas de ayuda "transitorias" arriba detalladas, se contempla un PROGRAMA DE AYUDAS AL ALQUILER para personas arrendatarias de vivienda habitual, que tengas problemas en el pago y encajen en supuestos de vulnerabilidad y presenten problemas transitorios para poder pagar. 

Esta ayuda sería de hasta 900.-€ al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo solicitado. En este caso serán las CCAA las que fijen la cuantía exacta de estas ayudas y valoren las circunstancias excepcionales.

 Concluyendo: Los inquilinos podrán tener dos ayudas: 

A) Una primera transitoria (máximo 6 mensualidades) a solicitar en las entidades bancarias (préstamo ICO) 

B) Otra que regulará cada CCAA y que podrá ser de hasta 900.-€ de renta al mes y por el máximo del importe del préstamo. 


OTRAS MEDIDAS IMPORTANTES:

-SUSPENSIÓN DE PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO Y LANZAMIENTOS DE HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL.

 No opera de manera automática, sino que la parte arrendataria deberá acreditar situación de vulnerabilidad y que no tiene alternativa habitacional. 

-PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE VIVIENDA HABITUAL. 

Si el Contrato de Arrendamiento finalizara: 

PERIODO COMPRENDIDO ENTRE: 2 DE ABRIL DE 2020 HASTA EL DÍA QUE HAYAN TRANSCURRIDOS DOS MESES DESDE LA FINALIZACIÓN DEL ESTADO DE ALARMA 

Podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, UNA PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DEL PLAZO POR PERIODO MÁXIMO DE SEIS MESES (con las mismas condiciones contractuales). 

Si se solicita el arrendador está obligado a aceptarla, pero no opera automática.


                             

¿SE HAN REGULADO LAS RENTAS DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA?


No, este Real Decreto-ley no ha regulado las rentas en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.